La lutte contre la précarité énergétique et la réduction de l'empreinte carbone s’imposent désormais comme un axe majeur des politiques publiques relatives aux bâtiments d’habitation collective. Dans ce contexte, les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont soumises à de nouvelles obligations. Parmi elles, figure le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).
Les objectifs du Diagnostic de Performance Energétique collectif
Le DPE collectif permet :
- D’une part, de décrire l’état énergétique global de l’immeuble en évaluant les consommations énergétiques et taux d'émission de gaz à effet de serre
- D’autre part, de recommander des travaux visant à améliorer la performance énergétique et l’impact environnemental de l’immeuble
Ainsi, le DPE collectif s’inscrit dans une logique d’anticipation de l’exigence croissante de transition énergétique.
Un Diagnostic de Performance Energétique collectif généralisé
La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a progressivement étendu le champ d’application du DPE collectif.
Sont concernées :
- Depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comportant entre 51 et 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de 50 lots ou moins
Dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte), l’obligation entrera en vigueur au 1er janvier 2028.
Un DPE collectif renouvelable et consultable
Le DPE collectif a une durée de validité de 10 ans. Il doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf lorsqu'un diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, permet d'établir que l’immeuble relève de la classe énergétique A, B ou C.
Le DPE collectif est tenu à la disposition des copropriétaires par le syndic de copropriété et annexé au carnet d’entretien de l’immeuble.
Le DPE collectif : un préalable au Plan Pluriannuel de Travaux des copropriétés
La législation impose également aux copropriétés d’élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), dont le contenu repose en partie sur le DPE collectif.
Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’échéance du DPE collectif et du PPT est alignée, soit au plus tard le 1er janvier 2026.
Cela signifie concrètement que l’absence de DPE collectif peut compromettre l’élaboration du PPT.
Quelles sanctions en cas de non-réalisation du DPE collectif ?
À ce jour, le législateur n’a pas prévu de sanction en cas de non-réalisation du DPE collectif.
Cependant, les risques juridiques ne sont pas inexistants :
- Responsabilité du syndic en cas de manquement à son obligation d’information et de mise en conformité
- Responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de préjudice d’un propriétaire tel que l’impossibilité de louer ou de vendre en raison d'un mauvais classement énergétique de son lot résultant des parties communes ou des équipements collectifs
En outre, le défaut de DPE collectif peut également freiner :
- L’accès à certaines aides publiques (MaPrimeRénov’ Copropriétés, notamment)
- La mise en œuvre de projets de rénovation énergétique
Enjeux pratiques pour les petites copropriétés
Les copropriétés de moins de 50 lots présentent souvent des caractéristiques spécifiques :
- Budget limité
- Faible mobilisation des copropriétaires
- Absence de conseil syndical structuré
Dans ce contexte, la réalisation d’un DPE collectif peut apparaître comme une contrainte.
Pourtant, elle constitue en réalité une opportunité stratégique :
- Anticiper les futures obligations (interdiction progressive des passoires énergétiques)
- Valoriser le patrimoine immobilier
- Planifier une politique de travaux cohérente
- Sécuriser juridiquement la gestion de la copropriété
Les recommandations de TGS France Avocats
- Inscrire la question du DPE collectif à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires
- Sélectionner un diagnostiqueur certifié et assuré
- Inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la présentation du rapport de diagnostic
- Accompagner les copropriétaires dans la compréhension des enjeux énergétiques
Les avocats en droit de l’immobilier de TGS France Avocats vous accompagnent dans la compréhension des évolutions réglementaires applicables aux copropriétés et dans la sécurisation de vos projets immobiliers.
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