Bail commercial : que se passe-t-il à l’arrivée du terme contractuel ?

À l’échéance du terme contractuel, le bail commercial se prolonge tacitement

Contrairement à une idée reçue, un bail commercial n’est pas automatiquement éteint à la date d’échéance prévue contractuellement. Si aucune des parties ne donne congé ou ne demande le renouvellement, le bail se poursuit tacitement pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions que celles initialement prévues.

Dans ce cas, bailleur et locataire restent engagés par l’ensemble des obligations du bail initial (paiement du loyer et des charges, destination et entretien du local, etc.). Cette situation peut durer indéfiniment, tant qu’aucune des parties ne prend l’initiative d’y mettre fin.

Résiliation possible sous conditions

Une fois le bail prolongé tacitement, le bailleur comme le locataire peuvent y mettre fin à tout moment, à condition de respecter deux règles :

- Un préavis de 6 mois

- Une prise d’effet au dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre)

Il est donc essentiel pour les locataires  de bien planifier leur stratégie locative, car une sortie anticipée ou postérieure au terme contractuel  du bail peut avoir un impact sur leur activité ou leurs  finances.

Déplafonnement du loyer au-delà de la douzième année 

Si le bail se prolonge tacitement au-delà de 12 ans, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer. Cela signifie qu’il peut demander une révision du loyer basée non plus sur les indices de référence habituels (ILC ou ILAT), mais sur la valeur locative réelle du marché.

Cette disposition peut entraîner une hausse significative du loyer, particulièrement dans les zones à fort attrait commercial.

Comment éviter le déplafonnement ?

Si le locataire souhaite éviter le déplafonnement du loyer, il convient alors  qu’il ne laisse pas  le bail se poursuivre tacitement au-delà de douze ans.

Pour se faire, il devra déclencher le renouvellement du bail.

Voici les étapes à suivre conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce :

- Moment de la demande de  renouvellement du bail  : le locataire doit solliciter le renouvellement du bail commercial avant l’expiration du terme initial de neuf ans, et impérativement avant que le bail n’atteigne douze ans.

- Délai de la demande de renouvellement du bail  : la demande de renouvellement doit être effectuée  dans les six mois précédant l’expiration du bail. Une demande faite plus de six mois avant la fin du bail est considérée comme prématurée et n’a pas d’effet, obligeant le locataire à réitérer sa  demande dans le délai imparti.

- Formalisme de la demande de renouvellement du bail : la demande de renouvellement doit être adressée au bailleur par acte extrajudiciaire (exploit  de commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis   de réception,

Ce qu’il faut retenir

- L’arrivée du terme contractuel du bail n’entraîne pas automatiquement l’extinction  du bail.

- En cas d’inaction du bailleur et du locataire,  le bail est  prolongé tacitement à durée indéterminée aux mêmes conditions.

- Le bail tacitement prolongé peut être résilié à tout moment moyennant  un préavis de 6 mois pour le dernier jour du trimestre civil.Au-delà de 12 ans, le déplafonnement du loyer peut être appliqué par le bailleur.

- L’absence d’effet extinctif du terme contractuel  du bail commercial mérite une attention constante de la part des chefs d’entreprise, notamment pour anticiper les effets juridiques et financiers d’une prolongation tacite.

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