De longue date, le monde agricole accorde une place importante à la parole donnée, basant les relations contractuelles sur la confiance et s’affranchissant de tout formalisme. Il a donc fait la part belle au bail verbal, accord oral par lequel le propriétaire de terres en confie l’exploitation à un fermier moyennant le règlement d’un fermage annuel.
Cependant, contrairement à ce qu’on pourrait penser, l’oralité du bail rural n’offre pas la liberté d’en définir les conditions ou d’y mettre un terme à tout moment.
Bail verbal requalifié en bail rural...
En effet, même verbal, dès lors qu’il emporte mise à disposition de parcelles agricoles en échange d’une contrepartie financière, le bail est qualifié de bail rural. Il est alors soumis aux règles strictes du statut du fermage, règles d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé par les parties.
Ces règles, généralement reprises dans un contrat type de bail à ferme établi dans chaque département, imposent notamment une durée ferme du bail, des modalités strictes de résiliation, un droit au renouvellement, un droit à la transmission du bail, ou encore la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux pour connaitre d’éventuels litiges.
En présence d’un bail rural, les parties au bail se trouvent donc tenues de faire application de clauses et conditions qu’elles n’avaient pas signées et le propriétaire confronter à des contraintes qu’il n’avait pas forcément anticipées.
La Cour de cassation a récemment rappelé que cet encadrement de la liberté contractuelle se justifie par « l’intérêt général tenant à l’organisation de la production des preneurs » et à la « stabilité des exploitations », sans que l’atteinte au droit de propriété qui en résulte ne puisse être regardé comme disproportionnée (Civ.3ème 3 juin 2020, n°20-04004).
L’absence de formalisme est donc loin de rimer avec liberté.
De la difficulté de faire respecter un bail verbal...
L’autre difficulté posée par le bail rural verbal apparait lorsque la confiance entre bailleur et preneur s’étiole et que l’existence même du bail est remise en cause par l’un d’eux.
Si la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens (article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime), elle n’est pas toujours facile à établir. Ainsi, par exemple, une déclaration PAC ou une affiliation MSA ne suffit pas à démontrer la réalité d’un bail verbal. Celui qui invoque l’existence du bail doit être en mesure de produire des preuves de l’exploitation des terres et du versement d’une contrepartie financière (échanges de correspondances entre bailleur et preneur, appels de fermage, copie de chèque, relevé de compte bancaire, extrait de comptabilité, factures, etc.).
L’absence de convention écrite pose également le problème de la détermination des parcelles concernées et de la date exacte de prise d’effet du bail, date qui conditionne pourtant son échéance et partant le point de départ du délai de 18 mois devant précéder toute délivrance de congé.
Une action devant le Tribunal paritaire des baux ruraux s’avère souvent nécessaire pour trancher ces questions et faire reconnaitre la réalité et les modalités du bail verbal.
Le temps gagné grâce à l’absence de formalisme au moment de la conclusion du bail s’en trouve alors fortement relativisé !
Afin de garantir vos droits, nos avocats experts en droit rural vous conseillent et vous accompagnent dans la rédaction du bail rural et pour toute difficulté au cours de son exécution.
Voir plus de commentaires