Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) doit être apprécié au regard de la situation patrimoniale et fiscale des associés ainsi que des objectifs poursuivis, chaque régime pouvant présenter des avantages ou des inconvénients pour la société comme pour ses associés.
Par principe, la Société civile immobilière (SCI) est soumise à l’IR du fait de son objet civil : elle est fiscalement « translucide » c’est-à-dire que ses résultats sont imposés directement entre les mains des associés à proportion de leurs droits dans la société.
Toutefois, les associés peuvent opter pour l’assujettissement de la SCI à l’IS (cette option étant ouverte lors de la création de la SCI ou en cours de vie sociale). Attention : si une SCI exerce une activité commerciale non accessoire, elle sera obligatoirement soumise à l'IS. En dehors de la location meublée, une activité commerciale ne peut être qu'accessoire et ne doit pas excéder 10 % du chiffre d'affaires de la société.
Les conséquences qui découlent de ce choix sont multiples.
1/ Caractéristiques d’une SCI à l’IR
Les loyers des immeubles nus, loués sans aménagement, ni équipement à des fins d’habitation ou d’exploitation, perçus par une SCI relevant de l’IR, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. C’est donc l’associé qui est imposé sur les revenus à hauteur de sa quote-part dans les bénéfices de la SCI (qu’il y ait ou non distribution effective des sommes correspondantes).
L’imposition des loyers
Les revenus fonciers imposables sont constitués des loyers perçus, diminués des charges fiscalement déductibles, (certaines charges étant admises en déduction). Ainsi, dans le cadre de l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers, les dépenses de travaux qui peuvent être déduites sont limitativement énumérées. A titre d’exemple, ne peuvent être admis les travaux de reconstruction du bien loué.
Le revenu est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranches selon les autres revenus perçus et la situation personnelle notamment) et assujetti aux prélèvements sociaux.
Lorsque l’activité de location nue est déficitaire, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global, l’année de création du déficit à hauteur de 10 700 €, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers au cours des 10 années suivantes.
Dès lors que les loyers n’excèdent pas 15 000 € par an, un régime micro-foncier peut être appliqué sous certaines conditions. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30% sur l’assiette de l’impôt sur le revenu. En revanche, les prélèvements sociaux restent dus sur le montant total des loyers.
L’imposition de la plus-value
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente est taxable à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.
En cas de plus-value immobilière, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant progressivement l’impôt dû en fonction du nombre d’années de possession du bien. Ainsi, une exonération totale de l’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Si la cession intervient après 30 ans, l’exonération de la plus-value est intégrale, au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
En outre, si la plus-value nette réalisée dépasse 50 000 € une taxe supplémentaire sera exigible.
Les principaux avantages
- Fiscalité très attractive lors de la vente du bien suivant la durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans) ;
- L’imputation des déficits sur le revenu global de l’année et sur les bénéfices fonciers ultérieurs ;
- Le suivi comptable est simplifié.
Les principaux inconvénients
- Augmentation de l’imposition des associés à titre personnel compte-tenu notamment de l’absence de déduction de certaines charges et de l’impossibilité d’amortir l’immeuble pour réduire le revenu imposable ;
- Imposition immédiate des associés, même en l’absence d’appréhension des revenus ;
- Obligation de conserver un objet civil, impliquant l’impossibilité d’effectuer des actes de commerce (location meublée par exemple) de manière non accessoire (+ de 10 % de l’activité de la société)
- Fiscalité plus importante qu’une SCI à l’IS pendant la location du bien immobilier
2/ Caractéristiques d’une SCI à l’IS
Dans le cadre du régime IS, la SCI est fiscalement opaque, possède une personnalité morale et ses résultats, issus de locations nues ou meublées, sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. C’est donc la société qui est soumise à l’impôt.
L'imposition des loyers
Le résultat imposable est constitué des loyers perçus, certaines charges sont admises en déduction (frais d’acquisition du bien, frais de gestion, frais relatifs à l’acquisition du bien, intérêts d’emprunt…) et la société peut amortir certains immeubles inscrits à l’actif (il s’agit de reporter dans le temps le montant de la dépréciation du bien).
Lorsque le résultat est déficitaire, les déficits peuvent être reportés d’une année sur l’autre et ainsi réduire la base d’imposition.
Le bénéfice est imposable à l’IS (avec possibilité de bénéficier du taux réduit à condition que le capital social de la société soit composé d’au moins 75 % de personnes physiques.
Contrairement au régime de l’IR, l’imposition est supportée par la société et non ses associés. Pour percevoir les bénéfices générés par la société, les associés peuvent ensuite décider de se les distribuer. Ceux-ci seront alors imposés entre leurs mains (flat tax ou imposition à la tranche marginale d’imposition après abattement fiscal).
L'imposition de la plus-value
La plus-value réalisée lors de la vente est taxable dans les mêmes conditions, étant précisé que le prix d’acquisition est minoré de l’ensemble des amortissements pratiqués sur le bien immobilier dont la cession est réalisée. Ainsi, le prix d’acquisition est égal à la valeur nette comptable inscrite au bilan.
Contrairement au régime de l’IR, aucun abattement pour durée de détention n’est applicable.
Les principaux avantages
- Absence de fiscalité pesant sur les associés, hors distribution de dividendes, durant toute la vie de la société,
- Possibilité de bénéficier d’une taxation réduite à l’IS sur les résultats générés,
- Possibilité de louer un bien meublé.
Les principaux inconvénients
- Taxation de la plus-value au taux de l’impôt sur les sociétés après déduction du prix d’acquisition de l’ensemble des amortissements pratiqués
- Pas d’abattement pour durée de détention du bien immobilier
- Fiscalité plus importante au moment de la cession du bien immobilier que dans une SCI à l’IR
- Double niveau d’imposition en cas de distribution des bénéfices (IS puis fiscalité des dividendes)
- Suivi comptable plus rigoureux nécessitant la formalisation d’un bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.
Tableau comparatif des principales différences
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