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Bail rural : l'importance de l'état des lieux

Le 17.11.2020 0 commentaires
bail rural - état des lieux

Lors de la conclusion d’un bail rural, le propriétaire de terres agricoles en confie l’exploitation à un agriculteur, à charge pour ce dernier de s’acquitter du fermage et de restituer les biens loués dans un état équivalent, à la fin du bail.

 

L’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime préconise alors la réalisation d’un état des lieux établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Cet état des lieux a vocation à constater avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que leur degré d’entretien et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

S’il n’est pas réalisé dans les délais fixés, l’une des parties peut décider de l’établir elle-même, ce qu’elle notifie à son cocontractant.

Néanmoins, l’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire et ne constitue pas une condition de validité du bail.

Nombreux sont donc les bailleurs et les preneurs qui se dispensent de cette formalité, s’exposant de ce fait à une importante source de contentieux en fin de bail.

 

Bail rural et état des lieux, ou comment se prémunir d'un contentieux

En effet, l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». A l’inverse, si des dégradations sont constatées, le bailleur a droit à indemnisation de son préjudice (article L. 411-72 du Code rural).

Afin d’établir l’existence d’améliorations ou de dégradations du fonds, il est indispensable pour les parties de disposer d’un moyen de comparaison et partant d’un descriptif détaillé des biens au moment de la conclusion du bail et au moment de la restitution des parcelles.

A défaut, la preuve des améliorations ou dégradations apportées au fonds sera particulièrement difficile à rapporter. L’absence d’état des lieux peut ainsi priver le preneur ou le bailleur d’une indemnité dont le montant peut pourtant être conséquent, et être source de contentieux.

De la même manière, l’absence d’état des lieux peut priver le propriétaire de la possibilité de demander la résiliation du bail pour dégradation ou défaut d’entretien compromettant la bonne exploitation du fonds, faute de preuve suffisante de l’atteinte portée à ses parcelles

L’établissement d’un état des lieux en début de bail rural est donc particulièrement recommandé.

 

Les avocats du cabinet TGS France AVOCATS experts en droit rural vous conseillent et vous accompagnent lors de cette étape cruciale.

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